건물명도 + 점유이전금지가처분 → 결과 : ‘건물명도 인용 + 점유이전금지가처분’ 결정
*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.
<< 사실관계 >>
의뢰인은 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않아
장기간 영업 손실과 재산권 침해를 겪고 있었습니다.
특히 해당 건물이 상가 건물이었기 때문에 새로운 임차인과의 계약 체결도 불가능했고,
의뢰인은 임차인의 버티기 때문에 경제적 피해가 커지고 있었습니다.
또한 임차인이 제3자에게 권리를 넘기거나
점유를 이전할 가능성이 높아 긴급한 조치가 필요했습니다.
결국 의뢰인은 건물명도소송과 동시에
점유이전금지가처분 신청을 진행하기로 했습니다.
<< 부동산 전문 변호사 – 법적 조력 및 결과 >>
1. 사실관계 정리
– 변호사는 임대차계약서, 보증금 반환 내역, 계약 종료 통지 사실 등을 증거로 확보하여 임차인의 점유가 불법임을 명확히 했습니다.
2. 점유이전금지가처분 신청
– 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨 사건 해결이 어려워질 수 있다는 점을 강조하며, 가처분 신청을 신속히 제기했습니다. 법원에 ‘점유이전금지가처분’의 필요성을 설득하여 임시적으로 의뢰인의 권리를 보전했습니다.
3. 본안 명도소송 진행
– 임차인이 계약 연장을 주장했으나, 변호사는 임대차보호법과 계약 조항을 근거로 더 이상 임대차관계가 존속하지 않음을 논리적으로 반박했습니다.
4. 판결 및 집행
– 법원은 의뢰인의 청구를 인용해 임차인에게 건물을 인도하라는 판결을 내렸고, 점유이전금지가처분 결정으로 인해 제3자에게 권리를 이전하는 것도 차단할 수 있었습니다.
그 결과, 의뢰인은 신속하게 건물 점유를 회복할 수 있었고,
새로운 임차인과 안정적으로 계약을 체결해 손해를 최소화할 수 있었습니다.
건물 명도 분쟁, 왜 이렇게 자주 발생할까요?
부동산 임대차 계약이 종료되면 임차인은 건물을 인도해야 합니다.
하지만 현실에서는 계약이 끝났음에도
건물을 비워주지 않고 버티는 사례가 많습니다.
임대인은 새로운 임차인과 계약을 하지 못해
경제적 손실이 커지고, 건물 관리도 어려워집니다.
이런 상황에서 부동산 관련 상담을 통해
가장 먼저 권유되는 절차가 바로 건물명도소송입니다.
건물명도소송이란 무엇일까요?
건물명도소송은 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 인도하지 않을 때,
건물 소유자가 법원에 청구하여 점유를 회복하는 소송입니다.
민법 제622조, 제623조 및 「민사집행법」 규정이 근거가 됩니다.
건물명도소송을 통해 판결을 받으면 강제집행을 통해 건물을 되찾을 수 있습니다.
점유이전금지가처분, 왜 함께 진행해야 할까요?
명도소송이 제기되면 임차인이 제3자에게 점유를 이전하거나
가짜 임차인을 내세우는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 명도 판결을 받아도 강제집행이 어려워집니다.
이를 막기 위해 활용되는 것이 바로 점유이전금지가처분입니다.
법원으로부터 가처분 결정을 받으면 임차인은 건물 점유를 제3자에게 이전할 수 없게 되고,
위반 시 형사처벌 위험까지 부담해야 합니다.
건물명도소송 절차는 어떻게 진행될까요?
1. 소송 제기
– 계약 종료 사실, 보증금 반환 여부, 인도 요구 사실 등을 기재한 소장을 법원에 제출
2. 증거 제출
– 임대차계약서, 내용증명, 차임 미납 내역 등 증거 확보
3. 법원 심리
– 임대차 종료 사유가 정당한지, 임차인 점유가 불법인지 확인
4. 판결 선고
– 건물 인도 명령
5. 강제집행
– 판결 확정 후에도 인도를 거부하면 집행관을 통해 강제집행 가능
점유이전금지가처분 신청 절차는 어떻게 될까요?
1. 신청서 제출: 명도소송과 동시에 또는 별도로 법원에 가처분 신청
2. 소명자료 제출: 임대차계약 종료, 점유 이전 우려 정황 제시
3. 법원 심문: 필요 시 당사자 심문 진행
4. 결정 선고: 점유이전금지 명령 발령
5. 집행 절차: 결정문을 임차인에게 송달, 위반 시 간접강제 가능
법원이 판단할 때 고려하는 요소는 무엇인가요?
– 계약의 종료 여부와 적법성
– 임대인의 인도 청구가 정당한지 여부
– 임차인의 점유가 불법인지 여부
– 점유 이전 가능성이 실제로 존재하는지 여부
특히 점유이전금지가처분은 “긴급성”이 중요하므로,
신속한 신청이 필요합니다.
판례 경향으로 본 건물명도와 점유이전금지가처분
1. 명도 인용 사례
계약 기간 만료 후 임차인이 버틴 경우 → 건물 인도 판결
2. 점유이전금지 인용 사례
임차인이 소송 중 제3자에게 넘기려 한 정황 → 가처분 인용
3. 기각 사례
계약 종료가 불분명하거나 임대인 요구가 부당한 경우 → 명도·가처분 모두 기각
부동산 관련 상담에서 변호사가 해줄 수 있는 역할은 무엇인가요?
1. 계약 검토: 임대차계약 종료가 적법한지 여부 확인
2. 증거 정리: 임차인 불법 점유 입증을 위한 자료 확보 지원
3. 소송 및 가처분 동시 진행: 명도소송과 점유이전금지가처분을 병행해 사건 지연 방지
4. 집행 절차 관리: 판결 확정 후 신속한 강제집행 진행
부동산 관련 상담은 빠를수록 피해를 줄입니다
건물명도소송과 점유이전금지가처분은 부동산 분쟁에서 자주 등장하는 절차입니다.
하지만 계약 종료 사실을 어떻게 입증하느냐,
가처분을 언제 신청하느냐에 따라 결과가 달라집니다.
따라서 문제가 발생했다면 혼자 해결하기보다,
즉시 부동산 관련 상담을 통해 전략을 세우는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.
